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    會員登錄|會員注冊 2021年9月29日 星期三

    華泰證券:如何看待“房”風險

    房地產引發系統性風險的概率較小但對經濟增長負面作用正在體現,美元債、地產供應鏈、銀行股首當其沖。

    近期個別房企負面信息發酵、第二輪重點城市土拍冷淡、樓市銷量快速下滑、部分房企打折賣房等,房地產行業景氣度快速下行、供需兩端壓力凸顯。房地產行業鏈條長、且連接著財政與金融,正成為基本面最大的風險源。 眼下地產壓力很大程度與政策嚴控有關, 預計定力仍存,關注房貸額度和土拍規則會否微調,房產稅試點擴大是大勢所趨 。 我們認為房地產引發系統性風險的概率較小但對經濟增長負面作用正在體現,美元債、地產供應鏈、銀行股首當其沖, 關注“剩者為王”型房企, 而經濟下行房地產鏈條融資需求急劇萎縮,從基本面和缺資產等角度仍利好債市。

    土地遇冷源于政策磨合

    土地市場走冷與體系化調控政策疊加有關。供給端(開發)政策看,融資收緊限制了房企擴張速度,集中供地削弱了拍地資金周轉效率,近期土拍規則又提高了資金來源限制與保證金比例,還通過拿地銷售比限制了部分房企拍地資格。需求端(銷售)政策看,按揭貸款額度管控、經營貸消費貸違規嚴查,以及近期多地升級購房政策等措施,銷售快速下滑。供給端政策目的是規范土拍市場、穩地價,因此主動壓降了土地市場需求力量,而需求端政策目的是規范樓市、穩房價,但影響房企回款,拿地能力與意愿弱化。

    謹防連鎖反應和溢出效應

    對于房企,“融資收緊、回款下滑->債務風險->評級下調->金融機構對地產授信更謹慎”或形成惡性循環甚至預期自我實現;對于房地產鏈行業,既面臨需求下滑等經營壓力,也出現應收款難以回籠、再融資難度加大等流動性困境;對于居民部門,交房不確定性增大、房價預期轉負面,并且房地產鏈的就業和收入受沖擊,購房與消費意愿都受抑制;對于商業銀行,面臨壞賬風險、融資需求下滑等沖擊,風險偏好降低,缺資產問題加??;對于地方政府,土地財政面臨壓力,基建更加缺少資金來源。我國居民資產負債表健康,阻擋負反饋的關鍵在于穩定房價,個別房企問題引發系統性風險的概率小。

    政策可能保持定力、局部微調

    眼下地產行業壓力很大程度與政策嚴控有關,政策設計本意是調結構、防風險和保民生,而地產過冷可能帶來次生風險、政策本身處在試點階段,也需要根據現實反饋作調整。不過,房地產去金融化等是長期任務,擺脫土地財政依賴和地產投資依賴都是目的,預計保持定力、局部微調,例如按揭額度適當增加、土拍下調保證金要求和參與門檻、因城施策放開落戶與購房限制、加大保障房建設對沖力度等,不過房產稅是改革任務,年內擴大試點概率高。

    房地產市場展望

    若政策不調整,因按揭房貸額度不足,今年四季度商品房銷售仍將較快下滑,房企回款難。融資端在個別房企債務風險發酵和政策管控下,仍被動收緊。投資或隨資金面收緊而加速放緩。預計四季度銷售額和投資同比分別-26%和-6%。明年跨年后房貸額度充裕改善房企資金面,但銷售景氣可能不足,房企保生存壓力大,補庫存意愿弱,疊加今年土地儲備不足、行業出清等,預計明年銷售額和投資同比分別2%和-2%。如果年內按揭額度適當放寬、加快保障房建設對沖,同時也擴大房產稅試點的政策組合下,預計今年四季度銷售額和投資同比分別-17%和2%,明年分別為2%和3%。

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